【龙头房企】北京抢地开局龙头房企是主力

    北京抢地开局龙头房企是主力

继2月11日、2月14日后，2月18日北京再次推出三宗涉宅地块，总起拍价65.56亿元，吸引超二十家房企参与，最终三宗地块拍卖总金额达到87亿元。

三宗地块分别为通州区台湖地块、大兴区旧宫地块和大兴区采育地块。其中，通州区台湖地块吸引17个竞拍主体、18家房企参与，最终由绿城中国（03900.hk，以下简称绿城）以13.48亿元竞得，而该地块因自持7%、溢价率49.78%的竞拍结果受到业内热议。

“今年一季度拿地项目，力争三四季度开盘，加快资金回笼，后续会考虑引入合作开发伙伴，降低权益出资比例。”绿城相关负责人2月20日接受中国房地产报记者采访时表示。

根据研究院统计，截至2月18日，北京共出让了9宗地块，累计土地出让金额高达363.89亿元，位列全国第一。

“做投拓的人都知道，一般每年的3——5月份是房企拿地的窗口期，今年可能因为疫情的关系，各地都调整了推地时间，北京今年推地力度不小，而且出让的地块自身条件都比较好，所以参与竞拍的房企很多。”罗勇是北京一国企投资部副总经理，尽管未能在三场土拍市场有所收获，但他表示仍在等待下一次机会。

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龙头房企、央企成北京拿地主力

尽管受新冠肺炎疫情影响，公开土地市场经历全国性大面积延期，但近一周以来，土拍市场重新开闸，从各地土拍市场成交情况来看，尽管疫情之下，市场前景未卜，但房企拿地热情却丝毫未减。

从今年土拍市场竞得者来看，龙头房企以及区域型国企成为最大赢家。

根据克而瑞数据显示，今年1月，top10企业拿地总额536.4亿元，占top50企业的44.14%，其中，中海地产、保利发展、龙湖集团分别以80.4亿元79.9亿元位居第二、69.5亿元成为2020年开年拿地新三甲。

进入2月，这种参与主体单一化的趋势愈加明显。据不完全统计，2月上旬主要城市涉宅用地成交总价前十的地块，共有7宗地由国企、央企参与竞得，不乏首开、华润置地、首创、绿城（主要股东为中交）、金茂等。只有旭辉、德信地产及华鸿嘉信三家民营企业，单宗地成交总价进入前十，最高约25.46亿元。此外包括龙湖、龙光、碧桂园、宝龙、金科等房企也有在广州、青岛等一二线城市拿地，但基本以低总价地块为主。

北京市场这种现象也尤为明显。春节后首拍土地，分别由“华润+中交”、京能、首创竞得。第二场土拍，分别为首开、华润、住总、中交、绿城、（首开+住总+建工）联合体竞得。第三场土拍，三宗地块也分别由（兴创+保利）联合体、绿城竞得。

据中国房地产报记者统计，1月至今首开累计竞得2宗地块（含与华润联合拿地），土地成交总价133.2亿元。华润置地同样竞得2宗（含与首开联合拿地），成交总价101.1亿元。绿城、中海、首创、金茂各得1宗。年内首个在京城获得土地的民企则是融创。

在北京这轮土拍中，绿城收获颇丰，5天之内连夺三宗地，总价款144亿元。对此，绿城方面表示：“目前现金流稳健，拿地在计划范围内，也充分考虑了疫情对销售的影响。”

诸葛找房分析师岳蒙蒙认为：“ 北京是央企和龙头房企的重仓之地，在当前形势下，央企国企资金实力更强，在拿地方面也更具备优势。”

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疫情之下

规模房企抓紧一二线城市布局

“疫情之下，拿地布局城市方见企业真心。”杭州一位本土房企营销副总经理告诉记者。在他看来，由于春节期间各地暂停了售楼处，原计划的春节购房活动也泡汤。这对于本已资金紧张的房企而言，无异于雪上加霜，一方面是资金回笼受阻，一方面是各项财务成本支出，这种情况下，企业拿地也更为谨慎，龙头房企会更倾向于在一二线城市拿地。

根据研究院统计，自2020年疫情严重以来，全国土地成交452宗，较去年同期有所减少。其中住宅128块，占比为28.3%，工业用地占比近一半。分区域来看，长三角与环渤海分别成交182宗、159宗，占比分别为40.3%、35.2%，仍是房企布局的主要区域。

从疫情期间土地成交溢价率来看，除青岛、温州外均有所下滑，大多项目基本是底价成交。1月31日，招商蛇口(18.000, -0.01, -0.06%)以底价58.69亿元获取南通崇川区宅地，溢价率为0+。2月4日，在长沙鼠年首场土拍上，旭辉以底价25.46亿元获取长沙雨花区双限商住地，溢价率为0+。2月18日，旭辉集团再次以底价9.5亿元拍得嘉定区安亭镇03a-01a地块，地块起拍价（9.5亿元）95310万元，成交楼板价约1.4万元/平方米，溢价率0%+。同日，保利集团以19.74亿元拍得嘉定区江桥镇北社区n1-02地块住宅用地，成交楼板价约2.8万元/平方米，溢价率为零。

相比之下，北京土拍市场底价成交地块较少，除石景山区西黄村1606-646地块和大兴采育地块底价成交外，其他地块成交溢价率均超20%，2月18日成交的3宗住宅地块，溢价率也30%以上，其中一宗地块溢价率近50%。

对此，金侨控股董事、高级副总裁贾丁认为，各地土地溢价率不同，取决于每个城市市场情况。从天津市场来看，今年是拿地好时机。他表示：“企业要保证自己生存和规模发展的需要，就要选择合适的拿地时机。民营企业因为抗风险能力较弱，所以选择眼光更要准一些。因为限价原因，2016年10月以后企业拿地成本都很高，今年地价有所降低，我们今年1月拿的地价格很合适。”对于未来拿地计划，他表示，集团发展重心是深耕长株潭，然后拓展京津冀，覆盖长三角和珠三角，未来会在这些区域寻找合适时机拿地。

“对于一些规模房企来说，这可能是近几年来在重点一二线城市布局难得的好机会。”罗勇表示，作为资深土地投拓人，他认为在现有形势下，企业需要重新调整拿地策略，在力保现金流的前提下，采取更多元化的方式拿地，比如：在公开市场的联合拿地，也包括部分房企的已获取地块的合作开发。同时他也认为，2020年要更加谨慎进入三四线城市，因为2019年下半年以来，三四线城市土地供应已严重过剩，但地方政府的地价预期仍然很高。

西政资本认为，目前形势下，不同规模房企拿地布局区域也在加速分化，一些地方龙头房企在地方区域拿地优势愈发明显。而实力雄厚的龙头房企、央企国企在此波疫情背景下对一些目标区域市场的战略性进入需求愈发明显，比如2月3日的土拍结果中，大华属于首入杭州，拿地决心肯定很大，因此导致溢价率很高。众安也是属于首入富阳，高溢价拿地的情况也是战略性进入富阳的结果。

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